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楼价上涨致一房二卖频发

2019-12-04 14:49:41来源:励志吧0次阅读

近年来,随着房价不断上涨,在经济利益驱使下,卖房人 一房二卖 现象时有发生,由此引发的案件也不断增多。近日江西一名男子便将一套40万的指标房一房多卖,骗了1 人近500万房款。日前,北京二中院对 一房二卖 案件进行了通报,法官建议在买房时应注意选好房源,尽量购买产权明晰、符合上市交易条件、不存在过户障碍的房屋,并注意审查房屋状况, 遵守国家房地产调控政策。

房屋价格上涨致

一房二卖 频发

卖房人将同一套房屋卖给多个不同的买房人被称作 一房数卖 ,其中, 一房二卖 是 一房数卖 的最典型情况。

二中院调研了自2014年以来审理的此类案件发现,在这类纠纷中,涉案房屋多为二手房,95%以上的 一房二卖 案件是二手房交易引发的,这里面既有商品房,也有各种房改房、回迁安置房等特殊类型房屋,甚至还有不符合上市条件的经济适用房等。

对于 一房二卖 案件的原因,法官认为,房屋价格上涨是主要原因。部分案例中,短时间内房屋成交价格前后可能相差几十甚至上百万元,在一起案件中甚至前手成交价格为40万元,后手成交价格达到2 5万元,相差数倍。在这种情况下,卖房人极易产生 房子卖早了 的后悔心理和 房子卖亏了 的不平衡心理,从而导致 一房二卖 。此外,二手房交易周期较长、房屋因各种原因迟迟不能过户等因素也容易导致 一房二卖 出现。

卖房人毁约手段

可谓 五花八门

二中院调研发现,在这类案件中,先买房的人是卖房人的主要违约对象,案件的原告几乎全是先买房人,卖房人后出售房屋的价格往往显著高于先前出卖房屋的价格,有的甚至高出数百万。此外,卖房人与后买房人签订合同后,往往在极短时间内就迅速将房屋过户给后买房人。

二中院法官表示,在这类案件中,法院一般会认定后买房人对卖房人 一房二卖 不知情,但不知情不必然等同于没有过失。比如,在部分案例中,在房屋已经被先买房人先行占有的情况下,后买房人没有实际查看房屋就与卖房人签约,或者明知道房屋被其他人占有使用却不询问和查证,因自己的疏忽而没有能发现房屋实际早有买主,在这种情况下,法院会认定后买房人没有尽到合理审慎的注意义务,存在一定过失。

据二中院法官介绍,从近年来审理的 一房二卖 案件可以看出,卖房人毁约手段 五花八门 ,有的采取先将房屋更名到子女名下,再以子女名义 一房二卖 ;有的怂恿配偶等共有人以不同意卖房为由,起诉自己和买房人主张买卖合同无效,以达到违约目的;有的甚至串通熟人虚构交易办理过户,然后假借新房主名义逼迫已经占有房屋的先买房人返还房屋。

一房二卖 纠纷

没有 先来后到 说

那么,在 一房二卖 纠纷中,房子是不是一定会判给先买房人呢?

根据二中院法官介绍,在具体审判中,法院既有把房屋判给先买房人的,也有把房屋判给后买房人的,并非单纯根据 先来后到 的合同签订顺序确定房屋的归属。

根据最高法院、北京市高院相关规定, 一房二卖 纠纷物权保护顺位规则为:已经办理房屋所有权转移登记的,办理登记的买受人权利优先;都没有办理房屋所有权转移登记但已交付房屋的,实际合法占有房屋的买受人权利优先;既没有办理房屋所有权转移登记也没有交付房屋的,应当综合实际支付购房款等合同的履行情况、合同订立先后等因素,公平合理予以确定;后买房人在签订合同时,知道或者应当知道房屋已被其他人购买而恶意办理登记的,权利不得优先于先买房人。(李铁柱)

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